Historique et contexte
Le logement public
Dans les années 1960, pour répondre à la pénurie de logements abordables, le gouvernement a entrepris la construction de logements sociaux. En Ontario, ces logements étaient sous la responsabilité de la Société de logement de l’Ontario, une agence gouvernementale provinciale, et gérés par 54 autorités locales du logement.
Tous les locataires payaient un loyer adapté à leurs revenus, tandis que les coûts de fonctionnement étaient partagés entre les gouvernements fédéral et provincial.
En 1999, le gouvernement provincial a décidé de vendre certains de ses logements sociaux unifamiliaux, réduisant ainsi le parc de logements abordables, une initiative similaire à celle du gouvernement fédéral quelques années auparavant avec ses logements pour anciens combattants.
Le logement social
Au début des années 1970, des modifications à la loi nationale sur le logement ont permis le financement du logement social. Plutôt que de laisser la construction de nouveaux logements au secteur privé ou de confier au gouvernement la gestion du parc de logements, la responsabilité a été transférée à la communauté.
Des groupes communautaires locaux, des églises, des clubs philanthropiques et des municipalités ont parrainé de nombreux projets de logements sans but lucratif et coopératifs.
Ces programmes ont permis aux groupes communautaires de répondre aux besoins spécifiques de diverses populations, telles que les personnes handicapées, les personnes ayant des problèmes de santé mentale, les survivants de violences familiales, les personnes âgées et les personnes atteintes du VIH/sida.
En 2000, la loi sur la réforme du logement social (Social Housing Reform Act – SHRA) a transféré le financement et l’administration de tous les logements sociaux aux gestionnaires de services au niveau municipal ou du comté.
En 2011, la loi sur les services de logement (Housing Services Act – HSA) a remplacé la SHRA, donnant aux gestionnaires de services encore plus de responsabilités décisionnelles en matière de logement et d’itinérance dans leurs communautés.
Exemples d'institutions à Toronto construisant actuellement des logements coopératifs non marchands
Église évangélique de Willowdale
L’Église Évangélique de Willowdale s’implique activement dans la création de logements coopératifs non marchands pour répondre aux besoins de la communauté.
Église Anglicane du Canada
L’Église Anglicane du Canada joue également un rôle crucial dans la construction de logements coopératifs non marchands, soutenant ainsi les efforts pour fournir des options de logement abordables à Toronto.Exemple de logement non marchand qui n'est pas une coopérative :
Richview Baptist Foundation www.richviewresidence.org
La Richview Baptist Foundation (RBF) a été créée par l’Église Baptiste de Richview pour répondre au besoin de logements pour les personnes âgées. Voici un aperçu de leurs réalisations et opérations :
Historique et objectifs
- Incorporation et vision : Fondée en février 1980, la RBF a été créée pour permettre à l’église de construire des logements. Leur premier bâtiment, situé au 105 Clement Road, a été achevé en 1981 grâce à des fonds fédéraux.
- Expansions : En 1992, un second bâtiment au 1540 Kipling Avenue a été construit avec des fonds provinciaux.
Détails des bâtiments
- 105 Clement Road
- Composition : 195 suites (189 appartements d’une chambre et 6 de deux chambres).
- Financement : Le financement fédéral a permis des opérations avec un taux hypothécaire réduit à 2%. Bien qu’il n’y ait jamais eu de minimum de loyer proportionnel au revenu requis, le bâtiment continue de financer jusqu’à 15% des logements à loyer proportionnel au revenu.
- Fonctionnement : Les locataires emménagent à un loyer en dessous du marché et peuvent demander une subvention en cas de changement de leur situation financière. Ce bâtiment est entièrement géré par la RBF sans financement gouvernemental.
- 1540 Kipling Avenue
- Composition : 128 suites (120 appartements d’une chambre et 8 de deux chambres).
- Régulation : Fonctionne sous la Loi sur les services de logement (HSA). La moitié des locataires bénéficient de logements à loyer proportionnel au revenu.
- Financement : La formule de financement ne permet pas l’accumulation de surplus opérationnel comme pour le bâtiment Clement. La Fondation devra décider de sortir ou de renouveler l’accord avec le gestionnaire de services à l’échéance de l’hypothèque en 2027.
- Exonération fiscale : En 2016, la RBF a réussi à obtenir une exonération fiscale permanente pour le bâtiment Kipling en prouvant qu’il sert des personnes à faible ou très faible revenu.
Importance et défis des logements non marchands
Les initiatives comme celles de la Richview Baptist Foundation démontrent l’importance des logements non marchands pour les communautés vulnérables. Les défis incluent la gestion des surplus opérationnels, la régulation des loyers, et la collaboration avec les agences gouvernementales pour obtenir des subventions et des exonérations fiscales. Ces efforts contribuent à offrir des options de logement abordables et durables à ceux qui en ont le plus besoin.
Processus d'admission et critères financiers
- Demande de logement : Pour postuler à un logement coopératif, les candidats doivent contacter directement la coopérative de leur choix. Chaque coopérative a ses propres critères d’admission, souvent basés sur le revenu et la situation familiale.
- Critères financiers : Environ 50 % des résidents des logements coopératifs ont un revenu inférieur au seuil de pauvreté, bénéficiant ainsi de subventions et de soutiens financiers pour rendre leur logement accessible.
- Subventions et soutiens : Le Programme de Développement de l’Habitation Coopérative (PDHC) et d’autres programmes municipaux offrent des subventions pour la construction, la rénovation et la gestion des coopératives. Environ 40 % des coops reçoivent des subventions pour soutenir les ménages à faible revenu.
Ressources et soutien pour les logements coopératifs en Ontario
Les logements coopératifs en Ontario bénéficient d’un large éventail de ressources et de soutiens pour soutenir leurs membres et assurer la gestion efficace des coopératives. Ces ressources comprennent des programmes gouvernementaux, des initiatives communautaires et des services spécifiques destinés à renforcer la durabilité et l’autonomie des coopératives.
Programmes de soutien financier
Programme de Développement de l’Habitation Coopérative (PDHC) :
Le PDHC est un programme fédéral qui offre des subventions et des prêts pour la construction, la rénovation et la gestion des logements coopératifs. Il vise à soutenir les coopératives dans leurs besoins financiers, en particulier pour les projets qui favorisent l’accessibilité et la durabilité environnementale.
Subventions et prêts municipaux
De nombreuses municipalités en Ontario proposent des programmes locaux de subventions et de prêts pour les coopératives d’habitation. Ces fonds peuvent être utilisés pour des projets spécifiques tels que la modernisation énergétique, la réparation des infrastructures ou l’amélioration des installations communautaires.
Ressources et soutien pour les logements coopératifs en Ontario
Formations et développement des compétences :
Des programmes de formation sont disponibles pour les membres des coopératives afin de renforcer leurs compétences en gestion, en maintenance et en gouvernance coopérative. Ces formations sont souvent dispensées par des organisations telles que la Fédération de l’Habitation Coopérative du Canada (FHCC) et des associations provinciales.
Conseil juridique et gestion de conflits :
Les coopératives bénéficient souvent de conseils juridiques spécialisés pour traiter les questions liées aux baux, à la gestion des ressources humaines et aux conflits internes. Ces services aident à maintenir la conformité légale et à résoudre efficacement les différends au sein de la communauté coopérative.
FAQ
Pour faire une demande de logement coopératif, vous devez contacter directement la coopérative concernée pour vous renseigner sur les listes d’attente et les modalités spécifiques à suivre. Voici les étapes générales pour faire une demande :
- Contactez la coopérative : Communiquez avec la coopérative pour obtenir les informations sur les listes d’attente et les formulaires de demande.
- Listes d’attente : La plupart des coopératives ont des listes d’attente divisées en deux catégories : les personnes qui peuvent payer le montant total des droits d’occupation et celles qui ont besoin d’une subvention.
- Demande de subvention : Si vous avez besoin d’une subvention pour réduire vos droits d’occupation, vous devez faire une demande auprès de votre fournisseur de services municipaux local (par exemple, Access to Housing à Toronto, York Region Community Services and Housing dans la région de York, ou Durham Access to Housing dans la région de Durham).
- Demande sans subvention : Si vous pouvez payer les droits d’occupation du marché, contactez la coopérative pour obtenir un formulaire de demande.
La création de logements coopératifs est un processus long et complexe. Tout comme il faut plus de 5 ans aux promoteurs pour construire un condominium, on peut s’attendre à une durée similaire pour une coopérative. Par exemple, je travaille sur un projet de coopérative de logements à North York depuis 2021. Ce type de projet demande du temps et dépend en grande partie des fonds disponibles.
Le coût de construction d’un bâtiment s’élève à environ 350 $ par pied carré. Ainsi, avec un investissement de 1,5 milliard de dollars, on pourrait construire environ 4,2 millions de pieds carrés de logements, soit 5 700 unités de 750 pieds carrés chacune, ou encore 23 immeubles de 243 unités. Toutefois, étant donné que la majeure partie de ce financement provient de prêts, il est nécessaire de trouver des capitaux supplémentaires pour réaliser les types de logements dont nous avons besoin.
Les coopératives d’habitation sont souvent considérées comme autogérées, ce qui, en théorie, est une bonne chose. Cependant, cela signifie qu’il n’y a pas de surveillance et donc pas de responsabilité, ce qui peut poser problème, surtout pour les coopératives fédérales. Contrairement aux gouvernements municipaux et fédéraux, qui disposent de mécanismes de surveillance tels que les ombudsmans et les vérificateurs généraux, les coopératives n’ont rien de tel. Ainsi, les membres des coopératives n’ont aucun recours lorsque la coopérative n’est pas bien gérée. Alors, est-il possible d’intégrer les coopératives dans un système de surveillance ?
La réponse la plus simple serait d’inclure les membres des coopératives dans le cadre de la Loi sur la location à usage d’habitation (RTA), comme c’est le cas au Québec.
Crise de gouvernance dans les coopératives actuelles
Il y a une crise de gouvernance dans les coopératives et les fournisseurs de logements à but non lucratif aujourd’hui. Les coopératives ne sont pas considérées comme des propriétaires et ne sont donc pas couvertes par la RTA. Cependant, elles peuvent faire appel au Tribunal de la location immobilière (LTB) si elles ont épuisé les processus internes, comme la médiation. Bien que cela offre des protections similaires à celles de la RTA, ce n’est pas tout à fait la même chose. Le LTB ne traite pas les litiges concernant les charges de logement ou l’entretien.
Adhésion et respect des règlements internes
En outre, si vous ne respectez pas les règlements internes de votre coopérative, votre adhésion peut être révoquée. Si vous avez un voisin bruyant dans un condo, vous pouvez vendre et déménager ou demander au conseil de copropriété d’engager une action légale auprès du Tribunal de l’autorité des condominiums.
Les programmes actuels semblent uniquement couvrir les coûts des évaluations de l’état des bâtiments (BCA) et d’autres frais d’évaluation. Les entreprises facturent souvent la totalité des subventions pour ces évaluations, ce qui laisse peu ou pas de fonds directs pour que les coopératives puissent acheter de nouveaux bâtiments ou financer les projets nécessaires à la réparation des bâtiments actuels.
Le Programme de développement de l’habitation coopérative (CHDP) finance plus que les seuls coûts d’évaluation, mais les organisations doivent être plus créatives pour débloquer d’autres leviers de financement au lieu de se fier uniquement au CHDP. Ce programme sera administré directement aux coopératives par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Représentant 1,5 milliard de dollars, c’est l’investissement le plus important des 30 dernières années dans la construction de nouvelles coopératives. Il offre environ 500 millions de dollars en contributions et 1 milliard de dollars en prêts pour construire de nouvelles coopératives et développer celles existantes.
Il existe également le Fonds pour la construction de l’Ontario, destiné à soutenir la construction de logements abordables. Les coopératives peuvent tirer parti de ces fonds pour leurs besoins de développement et de réparation.
Stratégies de financement créatives
Pour maximiser les financements disponibles, les coopératives peuvent explorer plusieurs stratégies, notamment :
- Émission d’obligations communautaires : Permet de lever des fonds tout en garantissant la propriété.
- Partenariats avec des entités religieuses : Les propriétés appartenant à des entités religieuses avec une adhésion en déclin peuvent être utilisées pour développer des logements.
- Construction d’unités d’habitation accessoires (ADU) : Ajout d’unités supplémentaires sur des terrains existants pour maximiser l’utilisation de l’espace.
Mélange de stratégies : Une approche combinée peut être nécessaire pour résoudre la pénurie de logements au Canada.
Certaines coopératives offrent des logements à loyer indexé sur le revenu (LIR). Vous devez généralement faire une demande centralisée pour ces logements, sauf si la coopérative gère sa propre liste d’attente pour les LIR.
Logement du marché dans les coopératives
Pour les logements du marché dans les coopératives, il n’y a généralement pas de paramètre de revenu fixe. Chaque coopérative établit ses propres directives et critères. Cela permet une certaine flexibilité et autonomie pour répondre aux besoins spécifiques de leurs membres.
Logement à loyer indexé sur le revenu (LIR)
Pour le logement à loyer indexé sur le revenu (LIR), les paramètres sont définis par la Loi sur les services de logement (Housing Services Act). Les coopératives ayant un accord avec le fournisseur de services municipaux pour administrer leur liste d’attente doivent se conformer à ces paramètres.
Voici les critères de revenu en fonction de la taille de l’unité :
- Studio : 53 500 $
- 1 chambre : 62 500 $
- 2 chambres : 71 500 $
- 3 chambres : 79 000 $
- 4-5 chambres : 82 500 $
Exigences supplémentaires
En plus des limites de revenu, les coopératives et autres logements non marchands peuvent imposer les exigences suivantes :
- Limite des actifs du ménage : Les ménages doivent divulguer les informations sur les actifs dépassant 150 000 $ lors de la demande de logement à LIR. Les actifs tels que les CELI, les REEE et les FERR ne sont pas admissibles, mais une deuxième voiture, une entreprise ou tout autre bien immobilier et de l’argent liquide dans des comptes imposables le sont.
- Statut au Canada : Chaque membre du ménage doit avoir un statut acceptable au Canada, tel qu’une carte de citoyen canadien, une carte de résident permanent, une preuve de demande de statut de résident permanent ou un statut de réfugié.
- Avis de cotisation : Les demandeurs doivent soumettre un avis de cotisation pour l’année fiscale précédente avant d’accepter une offre de logement à LIR.
Historique avec les fournisseurs de logements sociaux : Les membres du ménage âgés de 16 ans et plus ne doivent pas avoir de dettes envers un fournisseur de logement social et ne doivent pas avoir de condamnations liées au logement à LIR.
En Ontario, le crédit d’impôt pour la sécurité domestique des personnes âgées offre un remboursement de 25 % sur les dépenses admissibles jusqu’à 10 000 $ par an, y compris les coûts d’ascenseurs. De même, le nouveau crédit d’impôt fédéral pour l’accessibilité des maisons (HATC) en 2024 vise à faciliter les modifications nécessaires pour rendre les logements accessibles à tous.
Pourtant, malgré ces mesures, de nombreux défis subsistent. De nombreuses personnes âgées ont du mal à trouver un logement, même avec une bonne cote de crédit et des économies suffisantes. La discrimination fondée sur l’âge et d’autres facteurs rend souvent difficile l’accès à un logement convenable, surtout dans un marché compétitif et souvent injuste.
Pour surmonter ces obstacles, des solutions communautaires comme la co-signature de bail, le soutien au dépôt de garantie et des visites d’appartements accompagnées peuvent jouer un rôle crucial pour faciliter l’accès au logement pour les personnes âgées.
Quant à la construction de logements abordables, l’urgence de la situation est indéniable. La demande dépasse de loin l’offre, exacerbant ainsi une crise du logement persistante. Il est impératif de développer des solutions à long terme pour répondre à ces besoins urgents, en renforçant l’engagement envers le logement abordable et en soutenant les initiatives locales.
Si vous êtes francophone, des organisations comme la CFGT offrent un soutien au logement pour les personnes âgées, notamment en visitant les appartements avec vous ou en votre nom. Ces services peuvent inclure la co-signature de bail ou le financement du premier mois de dépôt de garantie en signe de confiance.
Nouvelles mesures en cours d’approbation pour protéger les propriétaires
Pour garantir que les banques et les entreprises ne profitent pas injustement des acheteurs de maisons, plusieurs mesures de protection des consommateurs sont en cours d’approbation :
- Interdiction des enregistrements de notification d’intérêt en sécurité des consommateurs
- Description : Une entreprise ne pourra plus placer un privilège sur votre maison si elle vous loue un équipement, tel qu’un chauffe-eau.
- Impact : Cela protège les propriétaires contre les actions juridiques abusives qui pourraient compliquer la vente ou le refinancement de leur maison.
- Période de réflexion de 10 Jours
- Description : Les acheteurs de maisons neuves auront une période de 10 jours pour se rétracter de leur achat s’ils le souhaitent.
- Impact : Cette mesure offre une sécurité supplémentaire aux acheteurs, leur permettant de revenir sur leur décision sans pénalité financière.
- Divulgation des annulations de contrat
- Description : Les antécédents des constructeurs de maisons en matière d’annulation de contrats d’achat seront rendus publics.
- Impact : Cela permettra aux acheteurs de faire des choix informés en évitant les constructeurs ayant un historique de pratiques peu fiables.
- Protection contre les constructions illégales et la vente de maisons sans garantie
- Description : Les consommateurs seront protégés contre l’achat de maisons construites illégalement et sans garantie.
- Impact : Cette mesure vise à réduire les risques associés à l’achat de maisons qui ne respectent pas les normes de construction et à garantir que toutes les maisons vendues soient couvertes par une garantie appropriée.
- Extension de la juridiction du tribunal de l’autorité des condominiums
- Description : L’étendue des compétences du Tribunal de l’Autorité des Condominiums sera élargie.
- Impact : Bien que les détails exacts de cette extension ne soient pas encore clairs, cette mesure pourrait offrir une meilleure protection et des recours plus accessibles pour les résidents de condominiums.
Importance de ces mesures
Ces nouvelles mesures sont essentielles pour rétablir l’équilibre entre les acheteurs de maisons et les institutions financières ou les entreprises. Elles visent à :
- Renforcer la transparence : En rendant les antécédents des constructeurs publics et en protégeant les acheteurs contre les pratiques abusives.
- Offrir une sécurité juridique : En empêchant les entreprises de placer des privilèges injustes sur les propriétés et en garantissant que les maisons vendues respectent les normes légales.
- Faciliter la prise de décision : En offrant des périodes de réflexion et en assurant que les acheteurs aient toutes les informations nécessaires pour prendre des décisions éclairées.
